GAO

GIPUZKOAKO FORU ALDUNDIA

LURRALDE ANTOLAKETA
ETA SUSTAPENERAKO DEPARTAMENTUA

Lurralde Antolaketako Zuzendari­tza Nagusia

Zestoako Hiri Antolaketako Arauen Aldaketa, Arroa Beheko eremuari dagokiona: Tejeria (AB.I.1), Azkue (AB.I.2), Rezola (AB.I.3), Alberdi (AB.R.1), Estazioa (AB.R.2), Guardi-Zahar Alorra (AB.T.1), Sansinenea-Erreka Alorra (AB.S.I.4) eta azken honen aldameneko lur eremu hiritarrezina (GHI-136/05-P05-A).          

Diputatuen Kon­tseiluak, 2006ko urriaren 24ko batza­rraldian, erabaki bat hartu zuen eta horren edukia ematen da ondoren argitara:

«Diputatuen Kon­tseiluak 2006ko urtarrilaren 31n erabaki zuen etenda uztea «Zestoako Hiri Antolaketako Arauen Aldaketa, Arroa Beheko eremuari dagokiona: Tejeria (AB.I.1), Azkue (AB.I.2), Rezola (AB.I.3), Alberdi (AB.R.1), Estazioa (AB.R.2), Guardi-zahar Alorra (AB.T.1), Sansinenea-Erreka Alorra (AB.S.I.4) eta azken honen aldameneko lur eremu hiritarrezina» izeneko espedientearen behin betiko onarpena, Erabakiaren azalpen zatian adierazitakoaren arabera:         

«Foru Aldundiko Lurralde Plangin­tzako Zerbi­tzuak dokumentuaren edukia aztertu ondoren, eta aipatutako helburuei buruzko aldeko balorazioaren kalterik gabe, une honetan ez da bidezko, ondoren aipa­tzen diren legezko arrazoiak kontuan hartuta, proposamenari behin betiko onarpena ematea.

Kasu honetan kontuan hartu behar da Diputatuen Kon­tseiluak 2003ko uztailaren 16ko bileran hartutako erabakiaren bitartez Zestoako Udalari eskatu ­zitzaiola indarrean dauden Hiri Antolamenduko Arauak berrikusteko prozesua mar­txan jar zezan, baina oraindik ez da prozesu hori mar­txan jarri; beraz, Udal Korporazioaren esku dago plangin­tza orokorraren dokumentu berria presta­tzeko erabili behar diren irizpideak zehaztea.          

Bestalde, Hiri Antolaketako Arauetan egitaratutako lurralde ereduarekin bat ez datozen plangin­tza-aurreikuspen berri ­batzuen aurrean gaude eta, berez garran­tzi handiko aldaketak direnez, lur eremuaren sailkapenari eta aurreikusitako etxe­bizi­tzen gehikun­tzari, erabilerei eta inten­tsi­tatei lotutako alderdiei dagozkienak batez ere, fun­tsez­koak baitira herriaren egituraketan, Hiri Antolaketako Arauak berrikusteko egingo den dokumentuaren barruan sartu behar dira.   

Gainera, ikusi da ez direla jarri 1976ko Lurzoru Legearen Testu Bateratuak 49. artikuluan aurreikusitako espazio libre handiagoak, biztanle kopurua igo­tze­agatik jarri beharrekoak. Abiapuntu bezala hartuta eta proposa­tzen diren aldaketek (aipatu 385 etxe­bizi­tza berri) eragindako biztanle den­tsi­tatearen igoerari eran­tzuna emateko, espazio libreen sistema orokor gisa ager­tzen dira hirigin­tza dokumentuan 22.751 m²-ko lursaila AB.R.1 Arroa Behea Arean (22.598 m² Memoriaren 5. apartatuan) eta 109.995 m²-koa AB.I.1 Sansinenea Erreka Arean.         

Hala ere, azpimarratu behar da ezin dela espazio libreen ekarpen berri­tzat jo Sansinenea Erreka AB.I.1 Areako lur eremua, orain espazio libreen sistema orokor gisa sailkatutakoa, Sansinenea Erreka AB.S.I.4 Alorreko Planak antolatutako jabari eta erabilera publikoko espazio libreetako sistema lokalekoa denez gero, eta ezta Arroa Behea AB.R.1 Arean kalifikatutako lur eremua ere, espazio libreen sistema orokor gisa kalifikatutako 22.751 m²-ko lursailetik GI-631 errepidearen eta N-634 errepiderako aurreikusitako saihesbidearen alboan dauden babesguneetako lursailak kendu behar direnez gero eta, bestaldetik, 12.300 m² inguru egungo Alberdi AB.R.1 eta Rezola AB.I.3 areetan aurreikusitako jabari eta erabilera publikoko espazio libreetako sistema lokalekoak direnez gero. Horrela, bada, ekarpen berri gisa orain jarritako berdeguneek 3.000 m² inguruko azalera dute eta plangin­tza orokorrean 6.930 m²-ko erreserba bermatu behar da ­gutxienez.           

Hortaz aparte, AB.I.2 Azkue Areako egungo industriguneak asko handi­tzeko aurreikuspenak ez datoz bat Zarautz-Azpeitia (Urola Kosta) Jardute Eremuko Lurraldearen Zatiko Planaren aurreikuspenekin. Plan hori behin behinekoz onartu zen 2005eko ­otsailaren 1ean, baina Eusko Jaurlari­tzak ez du oraindik behin betiko onarpenik eman. Lurraldearen antolaketa dokumentu horrek esku har­tze estrategiko­tzat har­tzen du «Zumaia eta Arroa-Bekoa bitarteko hego zabalgunea». Zabalgune hori «Txi­kierdi, Narrondo eta Arroa-Bekoa auzo bakartuak hartuko dituen etenik gabeko alderdi hiritar» gisa zehazten da eta «den­tsi­tate handiko etxe­bizi­tza berrietarako lehentasunezko area» gisa kalifika­tzen da II.5.1 planoan. Dokumentuaren helburua da «zenbait industrigune denboran zehar birmolda­tzea eta etxe­bizi­tza erabilerarako gune bihur­tzea, hirugarren sektoreko erabilerarekin bateragarria izango dena» eta Zestoako udalerriari dagokionez, berriz, «Rezola eta Azkue bezalako guneetako erabilerak alda­tzea eta area hiritar bihur­tzea».

Horretarako, Zestoako Udalak etenaldia bertan behera uzteko eskaera aurkeztu du aipatutako 2006ko urtarrilaren 31ko Erabakian adierazitakoa bete­tzeko prestatu duen dokumentazioa osagarriaren batera. Dokumentazio hori 2006ko uztailaren 11ko Udal Batza­rrak onartu zuen eta, baita, egungo Hiri Antolaketako Arauen berrikusteko irizpideak ere.         

Gogoratu behar da, 2006ko urtarrilaren 31ko Erabakian adierazitakoaren arabera, proiektuaren helburua hau dela: Arroa Behea auzorako indarrean dauden hirigin­tza xedapenak berrikustea eta, horrela, auzo hori lau eremutan bana­tzea (hiru eremu jarduera ekonomikoetarako eta bat etxe­bizi­tze­tarako), GI-631 eta N-634 errepideen trazatu berrirako erreserba egitea, Jazz-Berri diskotekaren ordez etxe­bizi­tzak hartuko dituen eraikina egitea eta dotazioetarako bi lurzati aurreikustea. Ondorioz, Arroa Behea auzoko eremuak zazpitik laura murriztuko dira eta ondoren aipa­tzen den moduan elkartuko dira:      

— AB.R.1 Arroa-behea area: 143.775 m²-ko etxe­gunea. Eremu hori AB.R.1 Alberdi, AB.R.2 Geltokia, eta AB.I.3 Rezola area hiritarrak elkartu ondoren sortu zen eta AB.S.I.4 Sansinenea-—Erreka Alorreko lursail ­batzuk ere har­tzen ditu (gizarte ekipamendurako lurzatiak eta trenbide eta komunikabideen sistema orokor gisa sailkatutako lur eremua). Gainera, beharrezkoa da zementu fabrika zaharraren instalazioak eta aipatu diskoteka bota­tzea. Eremu horretan egingo den aldaketa nagusia honako hau da: Indarrean dagoen dokumentuan aurreikusitako etxe­bizi­tzen kopuruari -353 etxe­bizi­tza AB.R.1/1 Jardun Unitatean (35 babes ofizialekoak eta 35 prezio tasatukoak) eta 32 etxe­bizi­tza Jazz-Berri AB.R.1/2 Jardun Unitatean- 385 unitate eran­tsiko zaizkio eta, halaber, Barne Eraberrikun­tzako Plan Berezia aurreikusten da aipatutako lehen jardun unitatearen antolaketa xehatua zehazteko.       

— AB.I.1 Sansinenea Erreka Area: 332.946 m²-ko industrigunea, dagoeneko hiritartuta edota finkatuta dauden bi industrigune -Tejeria AB.I.1 Area eta Sansinenea Erreka AB.S.I.4 Alorra- elkartu ondoren sortutakoa, nahiz eta eremu horretatik kanpo gelditu AB.R.1 Arroa Behea etxe­guneari eran­tsi­tako dotazio erreserbak. Area hori lur eremu hiritar bihurtuko da Sansinenea industria alorraren hiritar­tze lanak amaitu ondoren.

— AB.I.2 Azkue Area: 30.167 m²-ko industrigunea. Azpimarra­tze­koa da «Bombas Azkue» fabrika handitu ahal izateko egin den proposamena, hau da, handi­tzea AB.I.2 Azkue eremuko mugak eta erabilera inten­tsi­tatea -lurzati pribatua, gehieneko okupazioa eta solairu estalgarria-. Proposamen hori bat dator 2005eko urriaren 11ko Diputatuen Kon­tseiluaren erabakiz etenda gelditu zen Hiri Antolaketako Arauen Aldaketak jasotakoarekin.  

— AB.S.T.1 Guardi zahar Alorra: 54.833 m²-ko azalera dauka eta lehen zituen mugak eta indarrean dauden hirigin­tza xedapenak uzten dira.

Eten erabakia hartu aurretik, Euskal Herriko Lurralde Antolaketaren Batzor­deak, 2005eko azaroaren 11n, txos­tena egin zuen zenbait baldin­tza jarriz lurralde antolaketa eta ur alorrean eta garraio azpiegitura alorrean. Ziurtagiriarekin batera Uren Zuzendari­tza­ren eta Garraioaren Azpiegitura Zuzendari­tza­ren txos­tenak bidali dira Gipuzkoako Foru Aldundira.     

Gainera, kontuan hartuta espedientean proposatutako aldaketa garran­tziz­kok dela eta ikusita indarrean dagoen plangin­tzak jasotako aurreikuspenak dagoeneko agortu egin direla, Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­dearen txos­tenean adierazten da hasiera eman behar zaiola antolaketa orokorra berrikusteko prozesuari.

Aldi berean, Bide Azpiegituretarako Departamentuak ­ontzat eman du proposamena, bere eskumeneko gaiei dagokienez onarpena emateko inolako eragozpenik ez dagoela adieraziz.

Ingurumen eraginaren gaineko azterketa bateratua egiteko prozedura arau­tzen duen 2003ko uztailaren 22ko 183/03 Dekretuan aurreikusitakoa betez, Garapen Iraunkorrerako Departamentuak ingurumen eraginari buruzko behin betiko txos­tena egin du aldeko iri­tzia emanez, nahiz eta bete beharreko zenbait baldin­tza jarri. Horrela, txos­ten horretan neurri babesleak eta zuzen­tzaileak zehazten dira eta, baita, xehetasunez antolatutako planetan eta obra fasean eta eraikun­tza eta hiritar­tze proiektuetan kontuan hartu beharreko kontrolak ere.       

2006ko urtarrilaren 31n erabakitako etena bertan behera uzteko eskaeraren ondoren, Euskal Herriko Lurralde Antolaketaren Batzor­deak beste txos­ten bat egin du, iragan urriaren 2an, eta Azkue eremuaren industria garapenari dagokionez hau adierazten du: «Arroa Beheko AB.I.2 Azkue eremuan espedientean proposatutako eraiki­tzeko aukerak handi­tze­aren kontra dagoela, 2006ko ­otsailaren 21eko 32/2006 Dekretuak behin betiko onartutako Zarautz-Azpeitia (Urola Kosta) Jardute Eremuko Lurraldearen Zatiko Planak eremurako ezarritako zehaztasunak urra­tzen dituelako. Era berean, eremu hori zatiezina dela ezarriko da».    

Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­deak, gainera, aurreko txos­tenaren aipamena egiten du alderdi hauetan:    

1.    Euskal Autonomia Erkidegoko (isurialde kantabriarrekoa) ibai-ertz eta erreka-­ertzak antola­tzeko alorreko plana behin betiko onar­tzen duen 1998ko abenduaren 22ko 415/98 Dekretuak ezarritakoa betez, espedientean jaso­tzen diren xedapenen artean honako baldin­tza hau sartu behar da: AB.I.2 Azkue arean egingo diren eraikin berrietatik Narrondo ibaira 10,00 metroko tartea ­utzi beharko da.  

2.    Uren Zuzendari­tzak irailaren 28an egindako txos­tenean ezar­tzen diren baldin­tzak bete beharko dira.

— Area horiek Aldaketaren ondorengo plangin­tzako tresna bidez gara­tzeko, Narrondo edo Sansinenea errekan egindako jardueren azterlan hidraulikoak (Ingurumen eta Lurralde Antolaketako Sailaren Gipuzkoako Lurralde Bulegoan daude) hartuko dira kontuan. Horrela, uholde arriskua duten eremuetatik kanpo kokatuko dira hirigin­tza garapen berriak.   

— Uholde arriskua duten areak gara­tze­rakoan kontuan hartuko dira Eranskineko Lurzorua Erabil­tzeko Irizpideak.         

— Hirigin­tza garapenak ubideen zaingune eremuan aurreikusten direnez eta txos­ten honetan ezarritako baldin­tzak kontuan hartuta, edozein jarduketa egin aurretik harroko organismoaren baimena behar da. Baimena Eusko Jaurlari­tzako Ur Zuzendari­tza­ren aurrean tramitatu behar da.         

3.    Garraioaren Azpiegitura Zuzendari­tzak Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­deari bidalitako txos­tenaren arabera, Arroa-Behea eremurako aurreikusitako hirigin­tza garapenaren barruan egingo diren eraikinetatik Bilbo-Donostia trenbidearen zabalgunearen kanpoaldeko ­ertzera 8 metroko tartea ­utzi beharko da ­gutxienez, lur eremu hiritarra baldin bada, eta 20 metrokoa, berriz, lur eremu hiritargarriaren edo hiritarrezinaren kasuan.

Horrela, bada, Foru Aldundiko Lurralde Plangin­tzako Zerbi­tzuak dokumentuaren edukia aztertu eta Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­dearen txos­tena ikusi ondoren, ikusten da ezin direla onartu AB.I.2 Azkue arearako aldaketa honek jaso­tzen dituen eraikun­tza garapen berri gehienak; horregatik, eze­tsi egiten da etena bertan behera uzteko egindako udal eskaera. Gainera, ohartarazten da jada eginda dauden eraikun­tza jarduerak ez datozela bat indarrean dagoen plangin­tzan aurreikusitakoekin. Horregatik, haien araudi partikularra egungo egoerara egokitu behar da.          

Gainerako eremu antolatuetan eta kontuan izanik, batetik, denbora honetan Zestoako Udalak, 2006ko uztailaren 11n egindako Udal Batza­rrean, indarrean dauden Hiri Antolaketako Arauen berrikuspena egiteko irizpide eta irtenbide orokorrak onartu dituela, eta, bestetik, bidalitako dokumentazio berriak proposatutako aldaketek (+ 385 etxe­bizi­tza) eragiten duten biztanleen den­tsi­tate handi­tze­ari eran­tzuna emateko behar diren espazio libreak jar­tzea berma­tzen duela –AB.R.1 Arroa Behea arean, espazio libreen sistema orokor gisa kalifikatutako 8.144 m²-ez gain, sistema lokaleko izaera duten beste 4.059 m² aurreikusten dira, Rezola UE.AB.R 1/1 jardun unitatea gara­tzeko ida­tzi behar den Barne Berrikun­tzako Plan Bereziak antolatuko dituenak, alegia-, bidezko­tzat ­jotzen da erabakitako etena bukatu­tzat ematea eta, ondorioz, behin betiko onarpena ematea behin-behinekoz onartutako dokumentuak jaso­tzen duen proposamenari, aipatutako ondorengo dokumentazio osagarriaren aldaketekin eta Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­dearen urriaren 2ko txos­teneko baldin­tze­kin.           

Ondorioz, eta izapideak egiterakoan hirigin­tzako legerian aurreikusitako jardunbidea jarraitu denez, Diputatuen Kon­tseiluak, aplikagarri den legeria ikusirik, Lurralde Antolaketa eta Sustapenerako Departamentuko foru diputatuaren proposamenez eta eztabaidatu ondoren,

ERABAKI DU

Lehenengo.  Behin betiko onar­tzea «Zestoako Hiri Antolaketako Arauen Aldaketa, Arroa Beheko eremuari dagokiona: Tejeria (AB.I.1), Azkue (AB.I.2), Rezola (AB.I.3), Alberdi (AB.R.1), Estazioa (AB.R.2), Guardi-zahar Alorra (AB.T.1), Sansinenea-Erreka Alorra (AB.S.I.4) eta azken honen aldameneko lur eremu hiritarrezina» izeneko espedientea (behin-behinekoz onartutako dokumentua eta 2006ko uztailaren 11ko Udal Batza­rrak onartutako dokumentu osagarria), erabaki honen bigarren apartatuan xedatutakoa izan ezik eta Euskal Herriko Lurralde Antolaketako Batzor­dearen 2006ko urriaren 2ko txos­teneko baldin­tze­kin.

Aipatutako aholkulari­tza organoak 2006ko urriaren 2ko txos­tenean ezarritako baldin­tzak jasoko ditu Udalak, Erabakia argitaratu eta indarrean sartu aurretik.   

Era berean, AB.R.1 Arroa Behea Arearen arautegi ­fitxan adierazi behar da Rezola AB.R. 1/1 Jardun Unitatean lurraren kalitate aitorpenaren prozedura egin behar dela, lurzoruaren kutsa­duraren preben­tzio eta zuzenketarako 2005eko ­otsailaren 4ko 1/05 Legeak 17. artikuluan xedatutakoa, alegia.  

Bigarren.  Bere horretan uztea AB.I.2 Azkue Arearen aldaketaren behin betiko onarpenaren etena, 2006ko urtarrilaren 31eko Diputatuen Kon­tseiluak hartutako erabakian ezarritakoa.

Hirugarren.  Zestoako Udalari igor­tzea Garapen Iraunkorrerako Departamentuak emandako ingurumen eraginaren gaineko behin betiko txos­tena, txos­ten horren edukia kontuan har dezan aldaketak ekarriko dituen antolaketa xehatuen planetan eta hiritar­tze eta/edo eraiki­tze proiektuetan. 

Laugarren.  Ingurumen eraginari buruzko azterketa bateratua ebalua­tzeko prozedura arau­tzen duen 183/2003 Dekretuak 22 eta 23. artikuluetan ezarritako baldin­tza betez, hau da, plana tramita­tze­rakoan ingurumen arloko alderdiak nola aztertu diren jendeari jakinarazteko baldin­tza betez, planaren arautegiarekin batera behin betiko onarpen erabakiari buruzko Deklarazioa argitaratuko da Gipuzkoako Aldizkari Ofizialean. Deklarazioaren testua erabaki honekin batera doa eranskin gisa.

Erabaki hau behin betikoa da eta administrazio bidea amai­tzen du. Nahi izanez gero, administrazioarekiko auzi errekur­tsoa aurkez dezake interesatuak Euskadiko Justiziako Auzitegi Nagusiak Bilbon duen Administrazioarekiko Auzietako Salan, erabaki hau argitaratu edo, kasu bada, jakinarazi eta biharamunetik bi hilabeteko epean.

Hala ere, partikularrek aukera dute horren aurretik berrazter­tzeko hautazko errekur­tsoa aurkezteko Diputatuen Kon­tseiluari, argitaratu edo, kasua bada, jakinarazi eta biharamunetik hasita hilabeteko epean. Hori eginez gero, ezingo da administrazioarekiko auzi errekur­tso­rik aurkeztu harik eta berrazter­tze­koaren berariazko ebazpena eman edo ustezko ezespena gertatu arte».

I. eranskina: Aipatutako dokumentuan dagoen Arautegiaren testua.

II. eranskina: Ingurumenaren gaineko eragina batera ebalua­tzeko prozedura arau­tzen duen 2003ko uztailaren 22ko 183/03 Dekretuak 23. artikuluan ezarritakoaren arabera plana behin betiko onar­tzeko hartu den erabakiari buruzko aitorpena.

Donostia, 2006ko abenduaren 20a.—Segundo Diez Molinero, idazkari teknikoa.

(11913) (13085)

I. ERANSKINA

6.    PROIEKTUAREN ZEHAZTAPENAK

Alderdia: AB.R.l. Arroa behea

1.    Deskribapena.

Udalerriko iparraldean kokatuta dagoen lurraldea da, Arroa Bekoko herrigunea eta inguruko lurrak barnean har­tzen dituena. Honako muga hauek ditu: Iparraldean, GI-631 eskualde-errepidea eta N-634 errepide nazionala, eta Bombas Azkue enpresaren instalazioak; ekialdean, GI-631 eskualde-errepidea; mendebaldean, Bilbo-Donostia trenbidearen trazadura; eta hegoaldean, Sansinenea Erreka, hiriko industrialdea. 143.775 m²-ko azalera du

2.    Hirigin­tza erregimen orokorra.

2.1.  Gara­tzeko eta gauza­tzeko erregimen juridikoa.

— Lurzoruaren sailkapena lur eremu hiritarra

— Esku har­tzeko erregimena jardun zuzeneko hiri alderdia.

(JU.AB.R.1/1 Rezola Jardun Unitatea gara­tzeko Barne Erreformako Plan Berezia eta JU.AB.R.1/2 Jazz-Berri Jardun Unitatearen Xehetasun Azterketa bidera­tzea ezinbestekoa da.).  

2.2.  Sailkapen orokorra

— Komunikabideen sistema orokorra: 30.459 m².

— Hiriarteko sarea.

Egun dagoen hiriarteko sarea: 11.593 m².

N-634 errepide nazionalean aurreikusita dagoen bikoizketa: 16.939 m²

— Herri barruko sarea: 1.927 m²

— Trenbidearen sistema orokorra: 8.543 m².

Espazio libreen sistema orokorra.

— Espazio libreak: 8.144 m²

Herri ibilguen sistema orokorra.

— Sansinenea Erreka 4.563 m²

Komunitatearen ekipamenduetako sistema:

— Erlijio ekipamendua: 278 m².

— Karmengo Andre Maria Eliza.

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak:

Eraikin katalogatua, finkatu egingo dena; erabilera nagusia: Erlijio-ekipamendua eta atxi­kitako erabilera osagarriak.

— irakaskun­tza­rako ekipamendua: 7.107 m².

Gunean erabilera hori duten bi eraikinak finkatuko dira, bakoi­tzak dituen lurzati eta eraikun­tza-aprobe­txa­menduekin, eta eskola izateko beste eraikin bat egiteko lurzati bat gaituko da, aurreikusita dauden bizitoki-garapenak kontuan izanda.         

— Kirol ekipamendua 7.783 m².

Dagoen eraikina, pilota-lekua, finkatu egingo da, eta lurzati bat egokituko da, polikiroldegia izango den beste eraikin bat egiteko.

— Askotariko ekipamendua: 415 m².

Kulturgunea izango den udal-eraikina –azken urteotan egoki­tzeko hainbat obra egin dira bertan– finkatu egingo da, eta baita auzoko jostetako zentroa ere, egungo aprobe­txa­menduak mantenduko direlarik. Eraikin horietan, erabilera baimenduak hauek izango dira: Auzo- eta administrazio-etxe­rako ekipamendua, osasun eta lagun­tzako ekipamendua, gizarte- eta kultura-ekipamendua eta jolas-ekipamendua.

— A.B.R.1. Alderdia, bizitokia. 77.090 m².

— Eraikun­tza eta erabilerarako baldin­tza bereziak

Egun dagoen bizitoki-eraikun­tza finkatu egingo da, dituen baldin­tzak mantenduta, mugaketa duten jardun-unitate eta jardun-lurzatietarako ezarritakoa izan ezik.

— Gehieneko etxe­bizi­tza kopurua: 517 etxe­bizi­tza.

— Bizitoki-erabileraren inten­tsi­tatea: 67,06 etxe­bizi­tza/ha.

3.    Antolaketa xehatua.

3.1.  Jardun unitateak.

JU.AB.R.1/1 Rezola: 38.845 m².

— Espazio libreen auzoko sistema: 4.059 m².

— Eraikun­tza­ren baldin­tza bereziak.

— Lurzati eraikigarria Barne Erreformako Plan Bereziak zehaztu beharrekoa.

— Solairu estalgarriaren hedadura: (*) 44.360 m²(t).

— Gehieneko etxe­bizi­tza kopurua 353 etxe­bizi­tza.

— Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera Barne Erreformako Plan Bereziak zehaztu beharrekoa.

— Eraikun­tza­ren gehieneko profila Barne Erreformako Plan Bereziak zehaztu beharrekoa.

— Lerrokadurak eta sestrak Barne Erreformako Plan Bereziak zehaztu beharrekoa.

*  Teilatupeko solairuan gera­tzen den azalera kanpoan ­utzita, baimendutako gehieneko profilaren arabera; teilatupeko solairuan baimenduta egongo da beheko solairuarekin lotutako bizitoki-erabilera, betiere arau hauetako ordenan­tze­tan zehaztuta dauden ­gutxieneko bizigarritasunaren baldin­tzak bete­tzen badira.

Erabileraren baldin­tza bereziak:

Bizitoki-erabilera duen lurra da; erabileren arau­tze xehatua Plan Berezian adierazitakoaren araberakoa izango da. Aurreikusten denez, solairu estalgarriak 2.000 m²-ko azalera izango du, ­gutxi gorabehera, eta Plan Berezian antolatuko den merkatari­tza-erabilera baimenduko da bertan. Aurreikusitako etxe­bizi­tzen % 20 (70 etxe­bizi­tza) babes publikoaren erregimenaren barruan egongo dira, Udalaren eta jabeen artean izenpetutako hirigin­tza-hitzar­menaren arabera.

Jabariaren baldin­tza bereziak:

Arau berezi honetako dokumentazio grafikoan ager­tzen den antolaketa orientagarria izango da, eta ez da loteslea izango, espazio libreak alde batera ­utzita, horiek Sansinenea Erreka alderdi mugakidearekin lotuta antolatuta baitaude.

J.U.AB.R.1/2 Jazz-berri (Etena): 1.776 m².

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak:

— Lurzati eraikigarria: 1.010 m².

— Solairu estalgarriaren hedadura*: 3.520 m².

— Eraikun­tza­ren gehieneko profila: S+BS+IIIGS+TP.

— Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera: 13 m.

— Lerrokadurak eta sestrak Antolaketa grafikoaren arabera.

— Gehieneko etxe­bizi­tza kopurua 32 etxe­bizi­tza.

*  Kanpoan gera­tzen dira sestra azpiko azalera eta teilatupeko solairuak izango duen azalera, baimendutako gehieneko profilaren arabera; bertan, baimenduta egongo da beheko solairuarekin lotutako bizitoki-erabilera, betiere arau hauetako ordenan­tze­tan zehaztuta dauden ­gutxieneko bizigarritasunaren baldin­tzak bete­tzen badira.

Erabileraren baldin­tza bereziak:

Sestra gaineko solairuen erabilera bizitokirako izango da, eta sestra azpiko solairuetan garaje-erabilera egongo da.

3.2.  Jardun zuzeneko lurzatiak.

Jardun zuzeneko lau lurzati egongo dira, P.E.D.AB.R 1/1., P.E.D.AB.R.1/2., P.E.D.AB.R 1/3. eta P.E.D.AB.R.1/4. Lehenengo bietan bizitoki-garapenak egingo dira. Lehenen­goan familia bakarreko ­etxe bat eraikiko da, eta bigarrenean lau etxe­bizi­tza; eta gainerako bi lurzatietan ekipamendu berriak kokatuko dira.

P.E.D.AB.R 1/1.

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak:

— Lurzatiaren azalera: 4.106 m².

— Azalera eraikigarria beheko solairuan: 150 m².

— Azalera eraikigarria goiko solairuetan: 160 m².

— Azalera eraikigarria sestra gainetik *: 310 m².

— Baimendutako gehieneko profila: S edo ES/BS+IS+TP.

— Eraikun­tzen gehieneko garaiera:

— Teilatu-hegala: 7 m.

— Gailurra: 9 m.

— Lerrokadurak eta sestrak. Antolaketa grafikoaren arabera

— Gehieneko etxe­bizi­tza kopurua 1 etxe­bizi­tza.

*  Teilatupeko solairuan gera­tzen den azalera kanpoan ­utzita, baimendutako gehieneko profilaren arabera; bertan, baimenduta egongo da beheko solairuarekin lotutako bizitoki-erabilera, betiere arau hauetako ordenan­tze­tan zehaztuta dauden ­gutxieneko bizigarritasunaren baldin­tzak bete­tzen badira. Beheko solairuan, bizitoki-erabilera baimenduko da, eta baita banakako garajearen erabilera ere; goiko solairuetan etxe­bizi­tzak egongo dira. Eraikun­tza-tipologia hau izango da: Familia bakarreko ­etxea lurzati isolatuan. Honako ­gutxieneko atze­rapenak finkatu dira: 9 m errepidera / 5 m lurzatiko mugetara. Hegada irekiak bakarrik baimenduko dira, balkoiak, 0,75 m sakon, gehienez ere; balkoien garapena fatxa­daren perimetroaren % 50etik beherakoa izango da eraikinaren goiko solairuan, eta ez da baimenduko fabrikako karelen bidez ixtea.

P.E.D.AB.R 1/2.

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak.

— Lurzatiaren azalera 812 m².

— Azalera eraikigarria soto edo erdisoto solairuetan 500 m².

— Azalera eraikigarria beheko solairuan 250 m².

— Azalera eraikigarria goiko solairuetan: 500 m².

— Azalera eraikigarria sestra gainetik *: 750 m².

— Baimendutako gehieneko profila: S edo ES+BS+IIGS.

— Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera: 9 m.

— Gehieneko etxe­bizi­tza kopurua 4 etxe­bizi­tza.

*  Teilatupeko solairuan gera­tzen den azalera kanpoan ­utzita, baimendutako gehieneko profilaren arabera; bertan, baimenduta egongo da beheko solairuarekin lotutako bizitoki-erabilera, betiere arau hauetako ordenan­tze­tan zehaztuta dauden ­gutxieneko bizigarritasunaren baldin­tzak bete­tzen badira. Beheko solairuan, bizitoki-erabilera baimenduko da, eta baita banakako garajearen erabilera ere; goiko solairuetan etxe­bizi­tzak egongo dira. Honako ­gutxieneko atze­rapenak finkatu dira: 9 m errepidera / 5 m lurzatiko mugetara. Hegada irekiak bakarrik baimenduko dira, balkoiak, 0,75 m sakon, gehienez ere; balkoien garapena fatxa­daren perimetroaren % 50etik beherakoa izango da eraikinaren goiko solairuan, eta ez da baimenduko fabrikako karelen bidez ixtea. Baimenduta dagoen eraikun­tza-aprobe­txa­mendua zabaldu baino lehen, xehetasun-azterketa bat ida­tzi beharko da, eraikin berriak izango dituen lerrokadurak eta sestrak definituko dituena.

P.E.D.AB.R 1/3 (Irakaskun­tza):

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak:

— Lurzatiaren azalera 6.500 m².

— Gehieneko azalera eraikigarria sestra gainetik 2.500 m².

— Baimendutako gehieneko profila S edo ES+BS+IIGS.

— Eraikun­tzen gehieneko garaiera (Teilatu-hegal edo erlai­tzera) 10 m.

P.E.D.AB.R 1/4 (Kirola):

Eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tza bereziak.

— Lurzatiaren azalera 6.858 m².

— Gehieneko azalera eraikigarria sestra gainetik 4.500 m².

— Baimendutako gehieneko profila: S edo ES+BS+IIGS.

— Eraikun­tzen gehieneko garaiera (Teilatu-hegala edo erlai­tzera) 10 m.

4.    Hirigin­tza helburuak.

a)  Rezola zementu-fabrikako lehengo instalazioak kokatuta dauden lurrak berreskura­tzea, bizitokirako eraikin berriak gara­tzeko. Etxe­bizi­tze­tako 70 babes publikoaren erregimenekoak izango dira, jabeekin izenpetutako hitzar­menari jarraituz.         

b)  Jazz-Berri dan­tza­lekua duen eraikina eta Bilbotik Donostiara doan trenbidearen ondoan kokatuta dagoen industri pabiloia eraistea, bizitoki-erabilerarekin bateragarriak ez diren erabilerak direlako. Beste eraikin bat egin ahal izango da, bizitoki-erabilerakoa, egun dan­tza­lekuak har­tzen duen espazioan.

c)  Alderdiko hegoaldean bi lurzati gai­tzea, irakaskun­tza- eta kirol-ekipamendua ipin­tzeko, bizitoki-garapenari buruzko aurreikuspenen arabera.

d)  CN-634 errepide nazionalaren Arroa Bekoko herriguneko zeharbideari trazadura berria emateko lurrak erreserba­tzea.

e)  Sansinenea erreka eta bere ur-bazterrak ingurumenaren ikuspegitik biziberri­tzea, Sansinenea erreka industrialdea hiritar­tzeko obrak egitean burututako esku-har­tze­ekin eta «Arroan –Zestoa– Narrondo erreka uholdeetatik babesteko eta erreka ingurumenaren aldetik berreskura­tzeko proiektua» delakoarekin bat.

f)  Espazio publikoak hobe­tzeko, oinezkoen zirkulaziorako eta aparkalekuez horni­tzeko bateratu den mul­tzoa berriz hiritar­tzea, eta eraikitako herri-ondarearen balioa handi­tzea. 

5.    Aurreikusten diren erabilerak.

a)  Alderdi osoan dauden eta udal-baimenaren babesa duten bizitoki-erabilerak finkatuko dira. Antolaketatik kanpo gera­tzen da, berariaz, alderdiko ekialdean, trenbidearen ondoan, kokatuta dagoen pabiloian buru­tzen den industri erabilera eta Jazz-Berri dan­tza­lekuko erabilera. Erabilerak aldatu behar izanez gero, bizitoki-erabilerak eta horien osagarriak –bizitoki-erabilerarekin lotuta daudenak: Trastelekuak, aparkalekua, instalazioak, eta abar– baimenduko dira bakarrik. Bizitokirako eraikinetako beheko solairuan merkatari­tza-erabilerak eta hirugarren sektorekoak ezarri ahal izango dira. Sansinenea Jauregia izeneko ­etxea, bizitoki-erabilera izango duena, finkatu eta babestu egingo da.

b)  Zuzkiduretako eraikinetan, irakaskun­tza- eta kirol-ekipamendua bakarrik izango duten lurzati berrietan izan ezik, hainbat motatako erabilerak ezarri ahal izango dira, eraikinen helburuarekin lotuta: Gizarte eta administrazioa eta zerbi­tzu publikoak –irakaskun­tza, lagun­tza eta kultura eta jolasa–, alderdian gaur egun dauden eta geroago egongo diren beharrak kontuan izanda. Karmengo Andre Maria Elizan erlijio-erabilera mantenduko da.

6.    Eraikun­tza­ren trinkotasuna.

Dauden eraikinak finkatu egingo dira, eta ez da gehikun­tza­rik baimenduko, jardun unitateetan eta mugatuta dauden jardun zuzeneko lurzatietan izan ezik, arau honetako 3. atalean ezarritako baldin­tzen arabera.

Jardun unitateetan eta mugatuta dauden jardun zuzeneko lurzatietan antolatutako eraikun­tza berrian, guztira, 389 etxe­bizi­tza gehi­tzea aurreikusten da.

7.    Jarduteko eta kudea­tzeko baldin­tzak.

AB.R 1/1 eta AB.R.1/2 jardun unitate mugatuak gara­tzeko, beharrezkoa izango da, besteak beste, aurretiaz lehenengoari buruzko Barne Erreformako Plan Berezia eta bigarrenari buruzko xehetasun-azterketa bat idaztea. Horien bidez, barrutiak antolatuko dira, eraikun­tza eta erabilerarako ezarri diren baldin­tza berezien inguruko «Antolaketa Xehatua» izeneko 3. epigrafean jasota dauden zehaztapenek ezarritako mugen arabera. Plan Bereziak honako zehaztapen hauek izango ditu, besteak beste:

a)    Eraikun­tza berriko lerrokaduren eta sestren definizioa, halaber aprobe­txa­menduak arautuko dituena.

b)    Bideei emandako irtenbidea, Arroa Bekoko herrigunean dagoen bide-egiturarekin lotuta.

c)    Sansinenea errekaren trazadura manten­tzea eta ur-bazterrak eta hegiak susta­tzea, lurraldea antola­tzen duen elementu gisa hartuta.

d)    Alderdi osoko hiritar­tze-baldin­tzak defini­tzea, Arauen arabera.

e)    Lurrak herri-jabarikoak izan daitezen laga­tzea.

f)    Jardun unitatearen barruan dauden lurretatik ibilgailu eta oinezkoen­tzako sarbidea egotea kontuan hartuko da, ped.AB.R.1.1 Unitatean irisgarritasuna berma­tzeko, baina ez da sarbide zuzenik egongo GI-631 errepidetik.

g)    Barne Erreformako Plan Bereziaren bidez proposatuko den behin betiko antolaketa zehaztean bete egin beharko da azaroaren 17ko 37/2003 Legea, Zaratari buruzkoa.

e)    Barne Erreformako Plan Berezia behin betiko onartu aurretik, lurzoruaren kalitatea adierazi beharko da, ­otsailaren 4ko 1/2005 Legeak, lurzorua ez kutsa­tzeko eta kutsa­tutakoa garbi­tze­koak, ezarritakoari jarraituz.         

Mugatutako jardun-unitateak konpen­tsa­zio-sistemaren bidez garatuko dira eta, era subsidiarioan, kooperazio-sistemaren bidez; jardun-unitateen garapenari ekiteko, behin betiko onarpena izan beharko du Barne Erreformako Plan Bereziak edo Xehetasun Azterketak, baita egin beharreko konpen­tsa­zio-proiektuak edo birzati­tzeko proiektuak eta hiritar­tzeko proiektuak ere. Mugatutako jardun-unitatean aprobe­txa­mendurako eskubidea izateko, aldez aurretik betebehar hauek beteko dira: Lagapena, berdinbana­tzea eta hiritar­tzea, Lurraren Legean araututakoaren arabera. Hala ere, aldi berean hiritar­tzea eta eraiki­tzea baimendu ahal izango dira, aipatutako legeak adierazitakoari jarraituz. Aipatutako betebeharrak bete­tzeko epeei dagokienez, Hirigin­tzako Araudiko 26. artikulua kontuan hartu beharko da.

Mugatutako jardun-unitateen barruan dauden lurzatietan izan ezik, hiri-antolaketako arau hauek gainerako mugatutako lurzati eraikigarri guztietan zuzenean bete­tzea baimenduta egongo da, Hirigin­tzako Arau Berezi honetan arau­tzen diren eraikun­tza­ren, jabariaren eta erabileraren baldin­tza orokorren arabera. Herri-jabari eta herri-erabilerakoak izango diren lurrak laga egin beharko dira, behar bezala hiritartuta, Arau Berezi honetako 3. planoan ezarri diren eraikun­tza-xehetasunen, jabariaren eta erabileraren baldin­tzen arabera eta, era berean, epeei dagokienez ezar­tze­koa izango da Hirigin­tzako Araudiko 26. artikuluan adierazitakoa.

Herri-jabarikoak ez diren eta CN-634 errepidearen beste trazadura gauza­tzeko beharrezkoak diren lurrak eskura­tzeko jabeekin adostasunera iri­tsi ezean, desjabe­tze-sistemaren bidez eskuratuko dira.

Alderdian aurreikusitako garapena buru­tzeko, kontuan hartuko dira –garapenaren plangin­tza­ren bidez, edo berariazko proiektu teknikoen bidez– Narrondo edo Sansinenea erreketan hasitako jarduketetarako egin diren azterketa hidraulikoak, Eusko Jaurlari­tzako Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailaren Gipuzkoako Lurralde Bulegoan jasota daudenak eta, horrela, hirigin­tzako garapen berriak urpean gera daitezkeen zonetatik kanpo kokatu ahal izango dira. Urpean gera­tzeko arriskua duten alderdietan egiten den edozein jarduketa buru­tzeko, kontuan hartu beharko dira lurraren erabilerari buruz ezarritako irizpideak. Era berean, ubideetako zaingunean edozein jarduketa egiteko, beharrezkoa izango da aldez aurretik Arroko Erakundearen administrazio-baimena izatea. Aipatutako baimena Eusko Jaurlari­tza­ren Ur Zuzendari­tzan bideratu beharko da.

Bestalde, alderdian aurreikusita dagoen garapenaren ondorio den edozein eraikin lur-eremu hiritarrean baldin badago, 8,00 m-ko tarteaz bereiztuta egongo da Bilbotik Donostiara doan trenbide-lineako zabalgunearen kanpoko ertze­tik, eta 20,00 m-ko tarteaz lur-eremu hiritargaia baldin bada.

8.    Hiritar­tzea.

Herri-jabariko espazioetan hiritar­tzea hobe­tzeko obrei buruzko proiektuak ida­tzi ahal izango dira, Arau hauetako dokumentazio grafikoan zehaztutakoarekin bat.   

Aurreikusitako bizitoki-garapena barnean har­tzen duten jardun-unitateei dagokienez, alderdi horri buruzko araudi berezian, 7. epigrafean adierazitakoa beteko da. Era berean, jardun-unitate osoari dagokion Hiritar­tzeko Proiektua ida­tzi beharko da, Barne Erreformako Plan Berezian eta Xehetasun Azterketan aurreikusitakoaren arabera.          

9.    Eraikun­tza.

Antolaketatik kanpo gera­tzen dira alderdiaren garapenarekin bateragarriak ez diren eraikin guztiak, dokumentazio grafikoan azal­tzen direnak eta, zehazki, alderdiko mendebaldean, trenbidearen ondoan dagoen industri pabiloia eta Jazz-Berri dan­tza­lekua kokatuta dagoen eraikina.

10.    Lagapenak.

Barne Erreformako Plan Berezian eta Xehetasun Azterketan adierazitakoak izango dira, aurreikusitako bi jardun-unitateak gara­tze­ari dagokionez. Nolanahi ere, jabeek nahitaez eta dohainik lagako dituzte, herri-jabarikoak izan daitezen, bide, espazio libre eta indarrean dagoen hirigin­tzari buruzko legeriak ezar­tzen dituen gainerako zuzkidurak egiteko behar diren lurrak.

AB.I.1. Sansinenea erreka

1.  Deskribapena.

Arroa Bekoko herrigunearen ondoan kokatutako lurraldea da, honako muga hauek dituena: Iparraldean, aipatutako asentamendua; mendebaldean, CN-634 errepidea; ekialdean, GI-631 eskualde-errepidea; eta hegoaldean, lur-eremu hiritarrezina eta Bilbo-Behobia autobidera sar­tzeko lotunea. Lurraldearen azalera 332.946 m²-koa da.

2.    Hirigin­tzako araudi orokorra.

2.1.  Gara­tzeko eta jarduteko araudi juridikoa.

Lurraren sailkapena: Lur eremu hiritarra.

Esku har­tzeko araudia: Jardun zuzeneko hiri alderdia.

(Mugatutako lurzatien barnean bide-sistema gaituz gero, Xehetasun Azterketa bideratu beharko da)

2.2.  Sailkapen orokorra.

Espazio libreen sistema orokorra.

Espazio libreak. 104.638 m².

Ibai ibilguen sistema orokorra.

Sansinenea erreka eta Narrondo erreka. 12.627 m².

Komunikabideen sistema orokorra.

Tokiko bide-sarea. 54.821 m².

— AB.I.1 industrialdea:

Industriarako lurzatiak eta merkatari­tza-lurzatia. 159.322 m².

Bizitokirako lurzatia.

Toki-Eder ­etxeko lurzatia. 1.538 m².

3.    Antolaketa xehatua.

3.1.  Industriarako lurzatiak.

Industriarako lurzatien azalera: 159.322 m².

Industriarako lurzatietan eraiki­tzeko baldin­tza bereziak.          

— PED a.1 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 58.398,38 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 55.567,46 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 68.034,19 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 22,435%.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila BS+behegaina

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera.

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (BS+IIGS): 12 m.

— PED A.2 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 24.780,82 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 23.259,71 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 28.478,09 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 22,435 %.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+behegaina.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera:

Industria atxi­kia: 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (bs+IIGS) 12 m.

— PED A.3 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 14.007,71 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 13.209,17 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera 16.172,69 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 22,435 %.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+behegaina

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera.

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (BS+IIGS) 12 m.

— PED A.4 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 18.385,49 m²

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 17.887,24 m²

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 21.900,30 m²

Solairuarteen por­tzen­tajea: 22,435 %

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+behegaina.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (BS+IIGS): 12 m.

— PED A.5 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 7.310,69 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 5.766,91 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 7.060,73 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 22,435 %.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+behegaina.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera:

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (bs+iigs) 12 m.

— PED B.1 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 14.525,00 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 12.139,00 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 15.173,00 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 25,00%.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila BS+behegaina.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera:

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (BS+IIGS) 12 m.

— PED B.2 Jardun Zuzeneko Lurzatia.

Lurzatiaren azalera: 12.364,00 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 10.268,00 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 12.839,00 m².

Solairuarteen por­tzen­tajea: 25,00%.

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+behegaina.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera:

Industria atxi­kia. 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza. (BS+IIGS): 12 m.

Erabileraren baldin­tza bereziak:

Nagusiki industri erabilera izango duen lurzorua da, eta honako modalitate hauek izango ditu: «Industria lurzati isolatuan» edo «industri ­txiki atxi­kia»; era berean, erabilera osagarriak izango ditu: Hirugarren sektorekoak eta bulegoak.

— PED d. Jardun Zuzeneko Lurzatia (Teileria).

Lurzatiaren azalera: 5.134 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 3.985 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 5.977 m².

Eraikun­tza­ren gehieneko profila:

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera:

Industria atxi­kia: 12 m.

Industria lurzati isolatuan / hirugarren sektorea / merkatari­tza: 12 m.

Erabileraren baldin­tza bereziak.

Nagusiki industri erabilera izango duen lurzorua da, honako modalitate hauek izango dituelarik: «Industria lurzati isolatuan» edo «industri ­txiki atxi­kia»; era berean, erabilera osagarriak izango ditu: Hirugarren sektorekoak eta bulegoak.

3.2.  Merkatari­tza-lurzatiak.

Merkatari­tza-lurzatien azalera 4.416 m².

Merkatari­tza-eraikun­tza­ren baldin­tza bereziak.

— Jardun Zuzeneko Lurzatia ped c. (Merkatari­tza).

Lurzatiaren azalera: 4.416 m².

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 2.150 m².

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 4.617 m².

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+II GS.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera: 12 m.

Erabileraren baldin­tza bereziak.

Nagusiki merkatari­tza-erabilerak izango dituen lurzorua da, Antolaketako Alorreko Planaren ordenan­tza arau-emaileen arabera.

— PED C1. Jardun Zuzeneko Lurzatia (Merkatari­tza)

Lurzatiaren azalera: 1.500,47 m²

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 1.000 m²

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 2.000 m²

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+II GS.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera: 12 m

— Erabileraren baldin­tza bereziak.

Nagusiki merkatari­tza-erabilerak izango dituen lurzorua da, Antolaketako Alorreko Planaren ordenan­tza arau-emaileen arabera.

3.3.  Bizitokirako lurzatia.

Bizitokirako lurzatiaren azalera 1.537,64 m².

Bizitoki-eraikun­tza­ren baldin­tza bereziak

— PED R. Jardun Zuzeneko Lurzatia (Bizitokia).

Lurzatiaren azalera: 1.537,64 m²

Lurzatiak har­tzen duen lurra: 189,00 m²

Eraiki beharreko gehieneko azalera: 309,00 m²

Eraikun­tza­ren gehieneko profila: BS+I+TS.

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera: 6 m (teilatu-hegal horizontalak) / 9 m (Gailurra).

Erabileraren baldin­tza bereziak.

Bizitoki-erabilera izango duen lurzorua da. Baimenduta egongo dira erabilera osagarriak, Antolaketako Alorreko Planaren ordenan­tza arau-emaileen arabera.

3.    Hirigin­tza helburuak.

Industri eta merkatari­tza­rako eraikinak egingo dira hiritartutako barruti zabal batean, onartuta dagoen Antolaketako Alorreko Planaren bidez garatuko dena.

4.    Aurreikusitako erabilerak.

Industria, merkatari­tza eta hirugarren sektorekoa. Industri erabilerak laugarren mailara artekoak izango dira.

5.    Eraikun­tza­ren trinkotasuna.

Eraikun­tza arau berezi honetako 3. epigrafean ezarritako eraikun­tza­ren eta erabileraren baldin­tzek definituta egongo da.

6.    Garapenaren plangin­tza.

Ez da aurreikusten.

7.    Kudeaketa programa.

Ez da aurreikusten. Egokia bada, xehetasun-azterketak egin ahal izango dira mugatutako lurzatietan barruko bideak gai­tzeko.

Alderdian aurreikusitako garapena buru­tzeko, kontuan hartuko dira –garapenaren plangin­tza­ren bidez, edo berariazko proiektu teknikoen bidez– Narrondo edo Sansinenea erreketan hasitako jarduketetarako egin diren azterketa hidraulikoak, Eusko Jaurlari­tzako Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailaren Gipuzkoako Lurralde Bulegoan jasota daudenak eta, horrela, hirigin­tzako garapen berriak urpean gera daitezkeen zonetatik kanpo kokatu ahal izango dira. Urpean gera­tzeko arriskua duten alderdietan egiten den edozein jarduketa buru­tzeko, kontuan hartu beharko dira lurraren erabilerari buruz ezarritako irizpideak. Era berean, ubideetako zaingunean edozein jarduketa egiteko, beharrezkoa izango da aldez aurretik Arroko Erakundearen administrazio-baimena izatea. Aipatutako baimena Eusko Jaurlari­tza­ren Ur Zuzendari­tzan bideratu beharko da.

8.    Hiritar­tzea.

Ez da aurreikusten.

9.    Lagapenak.

Ez da aurreikusten.

Area AB I.2 - Azkue

1.    Deskribapena.

Udal barrutiko iparraldean kokatutako lurraldea da, CN-634 errepidearen ondoan, GI-631 errepidearekin guru­tza­tzen den tokiaren aurrean. Lurraldearen azalera 30.167 m²-koa da, hain zuzen ere, «Bombas Azkue» industria kokatuta dagoen lurzati osoaren azalera.

2.- hirigin­tzako araudi orokorra.

2.1. Gara­tzeko eta jarduteko araudi juridikoa.

— Lurraren sailkapena lur eremu hiritarra

— Esku har­tzeko araudia antolaketa finkatuko hiri alderdia.    

(Xehetasun Azterketa bidera­tzea ezinbestekoa da)

2.2.  Sailkapen orokorra.

— AB.I.2 industrialdea azalera: 28.323 m².

— herri ibilguen sistema orokorra azalera: 1.844 m².

3.    Antolaketa xehatua.

3.1.  JU.AB.I.2.1. Jardun unitatea 28.323 m².

— Eraikun­tza­ren, jabariaren eta erabileraren baldin­tza bereziak.

— Espazio libreek hartuko duten azalera (herri-erabilera eta herri-jabaria) 4.289 m².

— Lurzatiaren azalera industrial 24.034 m²(p).

— Eraikinaren oinplano-okupazioa 10.469 m²(p.e).

— Solairu estalgarriaren hedadura industrial * 13.086 m²(t).

— »Zonako eraikigarritasuna» 0,4620 m²(t)/m².

— Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera 12 m.

Eraikin guztiak finkatuta geratuko dira orain duten egoeran; hala ere, azaldu diren eraiki­tzeko baldin­tzen arabera berritu, berriz eraiki eta zabaldu ahal izango dira. Eraikun­tza, gehienez, 12 m garai izango da, baina baimendu ahal izango dira muga horretatik gorako garaierak eraikinen zati ­batzuetan, hain zuzen ere jardueraren fun­tzionamenduak hala eska­tzen duen alderdietan, eta horiek berariaz zuritu beharko dira. Eraikinen zabalkun­tze­tako industri erabilera egun dagoen industri jarduerari lotuta egongo da, eta berariaz debekatuko dira industri erabilera berriak, egun dagoen industri jarduerari lotuta ez baldin badaude.

4.    Hirigin­tza helburuak.

Dauden industri eraikinak finka­tzea eta Bombas Azkue S.A. enpresak egun dituen instalazioak zabal­tzea eta hobe­tzea ahalbide­tzea.

CN-634 errepidetik industri lurzatira ibilgailuak iristeko bideak hobe­tzea.

Alderdia zeharka­tzen duen Narrondo errekaren ur-bazterrak eta hegiak babestea eta biziberri­tzea, ibaian gora aurreikusita dauden jarduketekin bat eginda.

Narrondo errekaren uren kalitatea ingurumenaren aldetik hobe­tzea eta, «Urola Beheko Saneamendua. Sansinenea Erreka – Zumaia Zatia» ida­tzi­tako proiektuan aurreikusita dagoen moduan, ur bel­tzak garraia­tzeko hodiak jar­tzea.    

5.    Aurreikusten den erabilera.

Egun dagoen industri erabilera finkatuko da, eta ahalbidetu egingo da zerbi­tzuaren erabilera osagarriak, jarduera nagusiarekin lotuta daudenak, zabal­tzea eta ezar­tzea: Bulegoak, biltegiak, eta abar.

6.    Eraikun­tza­ren trinkotasuna.

Dauden eraikinak finkatuko dira, eta aprobe­txa­menduak gehi­tzea baimenduko da jardueraren zabalkun­tza­rako –bulegoak edo biltegiak–, arau berezi honetako 2. atalean zehaztutakoaren arabera.

7.    Lokalak zati­tzeko edo lurzatiketa egiteko arauak.

Ez da baimenduko dauden eraikinak zatika­tzea edo bana­tzea. Eraikitako azalera osoa dagoen industri jarduerari atxi­kita egongo da.

8.    Jarduteko eta kudea­tzeko baldin­tzak.

Baimen daitezkeen eraikun­tza-aprobe­txa­mendu osagarriak gauza­tzeko beharrezkoa izango da Xehetasun Azterketa, Konpen­tsa­zio Proiektua eta Hiritar­tzeko Proiektua onar­tzea, arau berezi honetako dokumentazio grafikoan aurreikusitako antolaketari, hiritar­tzeko obren gauza­tze­ari eta, zehazkiago, aurreikusitako sarbide berriei eta herri-jabari eta herri-erabilerakoa izango den lurraren lagapenari jarraituz. 

9.    Hiritar­tzea.

Ida­tzi eta bideratu behar den Hiritar­tzeko Proiektuaren barruan sartuko da alderdi osoa berriz hiritar­tzea, eta kontuan hartuko dira saneamendua eta draina­tzea gauza­tzeko, isuriak arazteko, bideak eta aparkamenduak egiteko, energia elektrikoaren sarea eta zuzkidura egiteko eta Narrondo errekaren ­ertza trata­tzeko beharrezkoak diren obrak.

Proiektua, behin onartu denean, edozein obra edo jarduera egiteko lizen­tzia lortu baino lehen edo aldi berean gauzatu beharko da.

Area AB.T.l - Guardi Zahar

1.    Deskribapena.

Arroa Bekoan kokatuta dagoen lurraldea, honako muga hauek dituena: Iparraldean, Sansinenea Erreka industrialdea eta GI-631 eskualdeko errepidea; ekialdean, aipatutako errepidea; eta mendebaldean eta hegoaldean aipatutako industrialdea.

Lurraldearen azalera 54.833 m²-koa da.

2.    Gara­tzeko eta jarduteko hirigin­tzako araudia.

2.1.  Gara­tzeko eta jarduteko araudi juridikoa.

Lurraren sailkapena. Lur eremu hiritargarria.

Esku har­tzeko araudia. Alorreko plana.

«I» banaketa-alderdia (banaketa-alderdi independentea osa­tzen du)

Aprobe­txa­mendu-eredua 0,1255 m²(t)/ m²(*).

(*)  Hirigin­tzako aprobe­txa­mendua Alderdiko unitate bereizgarrian neurtu da, hau da, industria-eraikun­tza­ren solairu estalgarriaren metro koadrotan).

2.2. Sailkapen orokorra.

— IR.T.1. Zona. Hirugarren sektorea. Azalera 54.833 m².

3.    Antolaketa xehatua.

Jardun unitatea. 54.833 m².

Espazio libreak. 20.412 m².

Eraikun­tza­ren balditnza bereziak:

Lurzatiaren gehieneko aprobe­txa­mendua. 34.421 m².

Lurzatiaren indizea. 67,77 %.

Lurzatiak har­tzen duen lurra. APk zehaztu beharrekoa.

Gehieneko eraikigarritasuna. 0,20 m²(t)/m².

Eraikun­tza­ren gehieneko garaiera. APk zehaztu beharrekoa.

Eraikun­tza­ren profila. APk zehaztu beharrekoa.

Erabileraren baldin­tza bereziak:

Lurrotan hirugarren sektoreko erabilerak ezarriko dira, hainbat modalitatetan.

Espazio libreak izango dituen lurzoruak, zonakapen xehatuaren planoan grafiatuta, izaera loteslea izango du, alderdia garatuko duen antolaketako alorreko plana onar­tze­arren. 

3.    Hirigin­tza helburuak.

Egin beharreko eraikinetan hirugarren sektoreko erabilera ezarriko da, Sansinenea Erreka aldameneko alderdian aurreikusita dagoen industri erabileraren osagarria izango dena.

4.    Aurreikusitako erabilerak.

Hirugarren sektorekoak eta garapenaren zerbi­tzuan dagoen antolaketatik ondoriozta­tzen diren arauzko erabilera-erreserbak.

5.    Eraikun­tza­ren trinkotasuna.

Eraikun­tza egin beharreko alorreko planak definitua izango da. Alorreko Planaren antolaketari jarraituz, zuzkiduretarako beharko diren lur-erreserbak antolaketa xehatuaren araberakoak izango dira.

6.    Garapenaren plangin­tza.

Alderdi honetan eraiki ahal izateko behar-beharrezkoa izango da Alorreko Plana behin betiko onartuta egotea. Alorreko Planak antolaketa xehatuaren zehaztapen lotesleak errespetatuko ditu.

7.    Kudeaketa programa.

Jarduteko sistema Alorreko Planean proposatutakoa izango da. Alorreko Planean zehaztuko da jardun-unitate bereiztuak egitea komenigarria den. Birzatiketa-proiektua edo, egokia bada, konpen­tsa­zio-proiektua ida­tzi beharko da. Planean, alderdia gara­tzeko egoki­tzat ­jotzen diren etapak proposatuko dira.

Alderdian aurreikusitako garapena buru­tzeko, kontuan hartuko dira –garapenaren plangin­tza­ren bidez, edo berariazko proiektu teknikoen bidez– Narrondo edo Sansinenea erreketan hasitako jarduketetarako egin diren azterketa hidraulikoak, Eusko Jaurlari­tzako Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailaren Gipuzkoako Lurralde Bulegoan jasota daudenak eta, horrela, hirigin­tzako garapen berriak urpean gera daitezkeen zonetatik kanpo kokatu ahal izango dira. Urpean gera­tzeko arriskua duten alderdietan egiten den edozein jarduketa buru­tzeko, kontuan hartu beharko dira lurraren erabilerari buruz ezarritako irizpideak. Era berean, ubideetako zaingunean edozein jarduketa egiteko, beharrezkoa izango da aldez aurretik Arroko Erakundearen administrazio-baimena izatea. Aipa­tutako baimena Eusko Jaurlari­tza­ren Ur Zuzendari­tzan bideratu beharko da.

8.    Hiritar­tzea.

Alderdiari dagokion hiritar­tzeko proiektua ida­tzi beharko da. Hiritar­tzeko Proiektua landu eta bideratuko da indarrean dagoen lurrari buruzko legeriak horretarako berariaz aurreikusitakoaren arabera.

9.    Eraikinak.

Alorreko Planak zehaztuko du eraikinen garaiera. Alorreko Planak antolaketatik kanpoko­tzat joko ditu alderdiko garapenarekin bateragarriak ez diren eraikin guztiak.      

10.    Lagapenak.

Lagapenak Alorreko Planean zehaztuko dira. Nolanahi ere, jabeek nahitaez eta dohainik lagako dituzte, herri-jabarikoak izan daitezen, bide, espazio libre eta indarrean dagoen hirigin­tzari buruzko legeriak ezar­tzen dituen gainerako zuzkidurak egiteko behar diren lurrak.

II. ERANSKINA

2003ko uztailaren 22ko 183/03 Dekretuak, ingurumen eraginaren gaineko ebaluaketa bateratua egiteko prozedura arau­tze­koak, 23. artikuluan xedatutakoaren ondorioetarako eginiko deklarazioa, Zestoako Hiri Antolaketako Arauen Aldaketa, Arroa Beheko eremuari dagokiona: Tejeria (ABI 1), Azkue (ABI 2), Rezola (ABI 3), Alberdi (ABR 1), Geltokia (ABR 2) eta Guardi Zaharra (ABT 1) Eremuak, Sansinenea ABSI 4 alorra eta Zestoako lur hiritarrezina.       

Hiri Antolaketako Arauen aldaketa honek zenbait jarduera proposa­tzen ditu, Zestoako Arroa Beheko auzoko 6 areen mugak eta erabilerak eta alor bat berrantola­tzen dituztenak, hain zuzen.

2003ko uztailaren 22ko 183/2003 Dekretuarekin bat etorriz, aldaketa horri ingurumen eraginaren gaineko ebaluaketa bateratuaren prozedura ezarri zaio eta, beste ­batzuen artean, ingurumen eraginaren gaineko ebaluazio bateratuaren azterlana sar­tzen da, non agerian jar­tzen diren kontuan hartutako hautabideak. Horiei buruz Arroa Beheko bizilagunek beren nahia azaldu dute, behin eta berriz, eremuaren hirigin­tza antolaketak industria eta etxe­gune garapenak adostu eta orekatu dezan; horrela, egungo Arroa Beheko herrigunea osatu eta bete egingo litza­teke etxe­gunea egiteko ekimenarekin, aldaketa honek susta­tzen duena, alegia.

Aipatutako azterlanean, bestelako plan eta programekin dituen elkarreraginak azter­tzeaz gain, eragin eremuaren inbentario eta ingurumen balorazioa eta hautabideen azterlana egiten da. Horrela, ikusten da ingurumen eraginak N-634 errepidearen trazatu berria egiteak, Sansinenea eta Tejeria erreken ubideak har­tzeak eta Sansinenea errekaren ondoko ur bazterreko landareak ken­tzeak sortutako eraginetara muga­tzen direla.          

Era berean, babes, zuzenketa eta konpen­tsa­zio neurri ­batzuk ezar­tzen dira (Sansinenea errekaren gaineko guru­tza­ketan konponbide tekniko ez inbadi­tzailea aplika­tzea, Artzu­bia zabortegia lehentasunez erabil­tzea hondakin geldoak bota­tzeko, Eusko Treneko trenbidearen trazatua babestea, agerian geratu den Sansinenea errekaren zati berria eta Tejeria errekaren trazatu berria naturaliza­tzea, eta zubi berriaren azpian Sansinenea errekaren ubidean egindako kalteak zuzen­tzea. Azkenik, aldaketaren eraginak ikuska­tzeko programa bat proposa­tzen da, kontrolatu behar diren helburuak, alderdiak edo aldagarriak eta kontrol hori egiteko egin beharko liratekeen neurketak definituz.

Ingurumeneko foru organoak egindako ingurumen eraginari buruzko behin betiko txos­tenean, neurri horiek osatu egiten dira Rezola arean ­kutsa daitezkeen lurzoruei, soinu kalitatearen diagnostikoari, ibaier­tzeko landaredia zain­tzari, ibaien eta horiei lotutako fauna babesteari dagokien beste neurri ­batzuekin. Era berean, hainbat neurri zuzen­tzaile hartuko dira hiritar­tze eta eraikun­tza proiektuetan eta obra fasean, N-634 errepidearen trazatu aldaketari eta Ingurumen eta Paisaia Lehengora­tzeko Planari dagokienak.

Aldaketa behin betiko onartu ahal izateko, kontuan hartu dira ingurumenari buruz jasotako xedapenak, bai ingurumen eraginaren gaineko ebaluaketa bateratuaren azterlanean jasotakoak, bai ingurumenaren gaineko eraginaren behin betiko txos­tenean jasotakoak.