BOG

—Sustitución de la conexión viaria prevista desde la carretera GI-631 por otra nueva que dé acceso únicamente al Area AB.I.3-Cementera Rezola

—Ajuste del parámetro de aprovechamiento en el Area AB.I.3-Cementera Rezola, aunque manteniendo el coeficiente de intensidad de uso.

—Incorporación del palacio Sansinenea y sus pertenecidos al ámbito Area AB.R.1-Alberdi, consolidando dicho edificio y posibilitando la construcción de un máximo de cuatro viviendas.

—Asimismo, en el Area AB.R.1-Alberdi se plantea la construcción de 24 viviendas en régimen de protección oficial en sustitución de la parcela escolar y de la parcela propiedad del obispado.

En la fase municipal, previa la tramitación del Avance, el Ayuntamiento en sesión plenaria celebrada el 16 de diciembre de 1997 acordó su aprobación inicial, presentándose dos alegaciones en el período de información pública.

Emitidos los informes pertinentes, el pleno municipal en sesión 27 de mayo de 1999 acordó incorporar al documento cambios sustanciales consecuencia de la estimación parcial de las alegaciones presentadas y del convenio urbanístico suscrito. En el nuevo período de información pública se presentan cuatro escritos de alegaciones, por lo que en sesión plenaria celebrada el 7 de octubre de 1999 se acordó aprobar provisionalmente la modificación tramitada, así como remitir el expediente a esta Diputación Foral para su aprobación definitiva.

Enviada la documentación a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, la Sección de Planeamiento Urbanístico de Gipuzkoa, en sesión 1/2000 celebrada el pasado 17 de enero, acordó informar favorablemente la cuantificación residencial y para actividades económicas propuestas, salvo el cambio de uso planteado de la parcela escolar por no contar con autorización para su desafectación del Departamento competente en materia de Educación del Gobierno Vasco, y condicionando, por otra parte su aprobación definitiva a que se introduzcan las determinaciones sobre el tratamiento de las aguas superficiales establecidas en el Plan Territorial Sectorial de Ríos y Arroyos de la CAPV.

Analizado, por último, el contenido del documento por los servicios de urbanismo de esta Diputación Foral, el mismo se estima legalmente correcto y acorde con los objetivos perseguidos, por lo que procede su aprobación definitiva, aunque con algunas condiciones.

En concreto, en este acto de aprobación definitiva se incorporan las condiciones vinculantes señaladas en el informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, al tiempo que se estima necesario en el Area AB.R.1-Alberdi condicionar el desarrollo de las parcelas de ejecución directa P.E.D. AB.R.1/1 y 1/2 a la previa ejecución del acceso rodado proyectado en el sector colindante AB.S.I.4-Sansinenea-Erreka, condición ya recogida en el acuerdo de 28 de mayo de 1996 de aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

En consecuencia, y habiéndose observado en cuanto a su tramitación las reglas procedimentales previstas en la normativa urbanística en vigor, este Consejo de Diputados, vista la legislación de aplicación, a propuesta de la Diputada Foral de Obras Hidráulicas y Urbanismo y previa deliberación,

ACUERDA

Primero: Aprobar definitivamente el expediente de «Modificación de las Normas Subsidiarias de Zestoa referida al Sector AB.S.I.4-Sansinenea Erreka y a las Areas AB.R.1-Alberdi y AB.I.3-Cementera Rezola de Arroa Behea», en los términos señalados en el acuerdo municipal de aprobación provisional y con las condiciones siguientes:

1.En el Sector AB.S.I.4-Sansinenea Erreka la línea de edificación que defina el Plan Parcial deberá mantener un retiro mínimo de 12 m. con respecto a los cauces y la urbanización deberá retirarse 2 m.

2.En el ámbito AB.I.3-Cementera Rezola la nueva edificación deberá retirarse 10 m. con respecto al cauce.

3.El nuevo desarollo propuesto en AB.I.3-Cementera Rezola deberá disponer la eliminación de la cobertura existente en el río Narrondo.

4.En el Area AB.R.1-Alberdi el desarrollo de las parcelas de ejecución directa P.E.D. AB.R.1/1 y 1/2 queda condicionado a la previa ejecución del acceso rodado a través del vial proyectado en el sector colindante AB.S.I.4-Sansinenea-Erreka.

Segundo: Suspender el cambio de uso propuesto para la parcela P.E.D. AB.R.1/4, hasta que se comunique por el Ayuntamiento de Zestoa a esta Diputación Foral el cambio de calificación de la actual parcela escolar a residencial, previa autorización del Departamento competente en materia de Educación del Gobierno Vasco.

Este Acuerdo es definitivo y pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en Bilbao en el plazo de dos meses a partir del día siguiente al de su publicación o, en su caso, notificación.

Con carácter previo y potestativo los particulares podrán interponer recurso de reposición ante este Consejo de Diputados en el plazo de un mes a partir del día siguiente al de su publicación o, en su caso, notificación. En este caso no se podrá interponer el Recurso Contencioso-Administrativo hasta que se resuelva expresamente el de Reposición o se haya producido su desestimación presunta».

Anexo: Texto de la Normativa Urbanística contenida en el citado documento.

Donostia-San Sebastián, a 14 de febrero de 2000.—El Secretario Técnico, Javier Capdevila Mayoral.

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LIBRO PRIMERO - NORMAS GENERALES

TITULO II

Regimen Urbanistico del Suelo

Capitulo 2.º  Division del Suelo

Seccion Cuarta.  Régimen de Gestión Urbanística

2.Asignación de aprovechamientos urbanísticos en Suelo Apto para Urbanizar.

Constituye un Area de Reparto independiente, coincidente con la delimitación del Sector Industrial AB.S.I.4 Sansinenea-Erreka.

Usos Coeficientes de ponderación.

Uso característico predominante: Industrial 1.

Uso Terciario / Oficinas / Comercial 1.

2.  LIBRO CUARTO - NORMAS PARTICULARES
PARA LAS AREAS Y SECTORES

AREA AB.R.l. - ALBERDI

2.1.  Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

Clasificación del suelo: Suelo urbano.

Régimen de intervención: Area urbana de ejecución directa.

(Tramitación obligatoria de Estudio de Detalle para el desarrollo de la Unidad de Ejecución).

2.2.  Calificación global.

—Zona A.B.R.1. Residencial.

—Condiciones particulares de edificación y uso:

Se consolida la edificación residencial existente en sus actuales condiciones.

N.º máximo de viviendas: 117 viv.

Intensidad de uso residencial: 36,04 viv./Ha.

—Sistema de equipamiento comunitario.

Iglesia Ntra. Sra. del Carmen.

Condiciones particulares de edificación y uso:

Edificio catalogado, que se consolida, destinado al uso principal de equipamiento religioso y usos auxiliares anejos.

En principio se mantienen los dos edificios existentes, con sus parcelas respectivas. No obstante y teniendo en cuenta la demanda existente de viviendas protegidas y la posibilidad de construcción de éstas, podrá derribarse el actual edificio destinado a equipamiento escolar emplazado junto a la Iglesia y el edificio contiguo titularidad del Obispado, destinado en la actualidad a centro recreativo vecinal y ser sustituido por un bloque aislado de viviendas protegidas. El edificio destinado a actividad escolar situado podrá ampliarse para acoger los espacios suprimidos en el citado supuesto o sustituirse por uno nuevo si se considera más conveniente.

Edificio del frontón, consolidado.

Se consolida el edificio municipal destinado a centro cultural vecinal que en los últimos años ha sido objeto de diversas obras de acondicionamiento. En el supuesto de derribo del centro recreativo vecinal los usos implantados en él podrán ser trasladados al centro cultural, acogerlos la planta baja del nuevo edificio o localizarse en un nuevo edificio de una planta situado junto al centro cultural y la Iglesia. Los usos autorizados en estos edificios serán los de equipamiento cívico-administrativo, sanitario-asistencial, socio-cultural y recreativo.

3.1.  Unidad de ejecución.

—U.E.AB.R.1/1.

—Condiciones particulares de edificación y uso:

Perfil de edificación máximo: S ó SS/PB+III PA.

Altura de edificación máxima: 13 m.

N.º máximo de viviendas: 40 viv.

Intensidad de uso: 37,10 viv./Ha.

*  Excluída la superficie resultante en la Planta Bajocubierta, conforme al Perfil máximo autorizado, en la cual se autorizará el uso de vivienda ligado a la planta inferior, siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad mínimas requeridas en las Ordenanzas de las presentes Normas.

—Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución:

Conforme a lo regulado en el art. 27.1 de las Normas Urbanísticas:

En los bloques lineales el uso de las plantas bajas será residencial, no autorizándose el uso de garaje, y en el resto de las plantas altas uso asimismo residencial.

En lo que respecta a la regulación de vuelos y cubiertas, se remite a las ordenanzas generales correspondientes de las zonas residenciales en el caso de los bloques lineales.

3.2.  Parcelas de ejecución directa.

Se delimitan cuatro parcelas de ejecución directa, P.E.D. AB.R.1/1., P.E.D.AB.R.1/2., P.E.D. AB.R.1/3 y P.E.D. AB.R.1/4 ordenándose en la primera 2 viviendas unifamiliares, una vivienda unifamiliar en la segunda, cuatro viviendas en la tercera y un bloque aislado de 24 viviendas protegidas en la cuarta.

Cada una de las unidades edificatorias correspondientes a las P.E.D. AB.R.1/1. y P.E.D.AB.R.1/2., se ajustará a las siguientes condiciones particulares de edificación y uso:

Alturas de edificación máxima:

Alero: 7 m.

Cumbrera: 9 m.

N.º máximo de viviendas: 1 viv.

*   Excluida la superficie resultante en la Planta Bajocubierta, conforme al Perfil máximo autorizado, en la cual se autorizará el uso de vivienda ligado a la planta inferior, siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad mínimas requeridas en las Ordenanzas de las presentes Normas.

En planta Baja, se admite el uso de vivienda, así como el uso de garaje individual, destinándose las plantas altas al uso de vivienda.

La tipología edificatoria será la correspondiente a la vivienda unifamiliar en parcela aislada.

Se establecen los siguientes retiros mínimos: 9 mts. a la carretera / 5 mts. a linderos.

Se autorizan únicamente vuelos abiertos, balcones, con una profundidad máxima de 0,75 mts. y con un desarrollo inferior al 50% del perímetro de fachada, en la planta alta de la edificación, no permitiéndose su cierre con antepechos de fábrica.

La nueva unidad edificatoria correspondiente a la P.E.D. AB.R.1/3., donde se consolida el Palacio Sansinenea, se ajustará a las siguientes condiciones particulares de edificación y uso:

Perfil máximo autorizado S ó SS+PB+IIPA.

Altura de edificación máxima: 9 m.

N.º máximo de viviendas: 4 viv.

*  Excluída la superficie resultante en la Planta Bajocubierta, conforme al Perfil máximo autorizado, en la cual se autorizará el uso de vivienda ligado a la planta inferior, siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad mínimas requeridas en las Ordenanzas de las presentes Normas. En planta Baja, se admite el uso de vivienda, así como el uso de garaje individual, destinándose las plantas altas al uso de vivienda. Se establecen los siguientes retiros mínimos: 9 mts. a la carretera / 5 mts. a linderos. Se autorizan únicamente vuelos abiertos, balcones, con una profundidad máxima de 0,75 mts. y con un desarrollo inferior al 50% del perímetro de fachada, en las plantas altas de la edificación, no permitiéndose su cierre con antepechos de fábrica. Previa a la ampliación del aprovechamiento edificatorio permitido deberá redactarse un Estudio de Detalle que definirá las alineaciones y rasantes de la nueva construcción.

La nueva unidad edificatoria correspondiente a la P.E.D. AB.R.1/4. se ajustará a las siguientes condiciones particulares de edificación y uso:

Perfil máximo autorizado S ó SS+PB+IIIPA+BC.

Altura de edificación máxima: 13 m.

N.º máximo de viviendas: 24 viv.

*  Excluida la superficie resultante en la Planta Bajocubierta, conforme al Perfil máximo autorizado, en la cual se autorizará el uso de trastero ligado a las viviendas, siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad mínimas requeridas en las Ordenanzas de las presentes Normas. En planta Baja, se admite el uso de vivienda, así como el uso de garaje individual y bajo comercial, destinándose las plantas altas al uso de vivienda. En cuanto a las condiciones de edificación deberá ajustarse al plano n.º 3 –Condiciones de detalle, dominio y uso– de las Normas Particulares en lo referente a alineaciones, rasantes y límites de edificación.

La unidad edificatoria resultante de la posible ampliación del aprovechamiento destinado a equipamiento docente se ajustará a las siguientes condiciones particulares de edificación y uso:

Perfil máximo autorizado S ó SS+PB+IPA.

Altura de edificación máxima: 7 m.

*  Excluida la superficie resultante en la Planta Bajocubierta, conforme al Perfil máximo autorizado, en la cual se autorizará el uso de almacén o instalaciones propias del edificio.

Toda la superficie construida se destinará a equipamiento docente.

En cuanto a las condiciones de edificación deberá ajustarse al plano n.º 3 –Condiciones de detalle, dominio y uso– de las Normas Particulares en lo referente a alineaciones, rasantes y límites de edificación.

La posible nueva unidad edificatoria destinada a centro recreativo vecinal se ajustará a las siguientes condiciones particulares de edificación:

Perfil máximo autorizado: PB.

Altura de edificación máxima: 4 m.

En cuanto a las condiciones de edificación deberá ajustarse al plano n.º 3 –Condiciones de detalle, dominio y uso– de las Normas Particulares en lo referente a alineaciones, rasantes y límites de edificación.

a)  Reurbanización del conjunto consolidado.

b)  Ordenación de nuevas viviendas para rematar el tejido residencial.

c)  Posibilitar la construcción de viviendas protegidas.

d)  Revalorización del patrimonio público edificado destinado a usos dotacionales posibilitando su ampliación y mejora.

a)  Se consolidan los existentes en el área que estén amparados por Licencia Municipal.

En los edificios dotacionales podrán implantarse usos varios relacionados con su función: Cívico-administrativo y de servicios públicos, docente, asistencial y cultural-recreativo, de acuerdo con las necesidades actuales y futuras del área. En la Iglesia de Ntra. Sra. del Carmen se mantendrá el uso religioso.

b)  Los usos relativos a la nueva edificación se regulan pormenorizadamente en el apartado 3.º de la presente Norma Particular.

c)  Se consolida y protege la casa denominada Palacio Sansinenea, destinada al uso residencial.

Se consolidan las edificaciones existentes no permitiéndose ampliaciones, salvo en la unidad edificatoria correspondiente a la P.E.D. AB.R.1/3. de acuerdo a las condiciones establecidas en el apartado 3.º de la presente Norma Particular y posibles reorganizaciones volumétricas en edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar o bifamiliar que mejoren la configuración arquitectónica o la habitabilidad de la vivienda y siempre que sean debidamente justificadas.

La nueva edificación ordenada en la Unidad de Ejecución y Parcelas de Ejecución Directa (P.E.D. AB.R.1/1., P.E.D.AB.R.1/2. y P.E.D. AB.R.1/4) delimitadas prevé un incremento total de 70 nuevas viviendas.

El desarrollo de la Unidad de Ejecución delimitada exigirá, entre otros requisitos, la previa formulación del Estudio de Detalle correspondiente que, con las limitaciones derivadas de las determinaciones contenidas en el epígrafe 3.º «Ordenación Pormenorizada», referidas a las condiciones particulares de edificación y uso establecidas, precisen la configuración y ordenación de rasantes de los espacios no edificados en altura y ajuste la volumetría de la edificación, garantizando una adecuada relación arquitectónica y espacial de la misma con los espacios públicos y edificios colindantes.

La unidad de ejecución delimitada se desarrollará por el Sistema de Compensación, y subsidiariamente por el de Cooperación, condicionándose su desarrollo a la aprobación definitiva del Estudio de Detalle, del Proyecto de Compensación o Reparcelación correspondiente y del Proyecto de Urbanización.

El derecho al aprovechamiento en la Unidad de Ejecución delimitada se supeditará al previo cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, conforme a lo regulado en la Ley del Suelo, si bien podrá autorizarse el ejercicio de la urbanización y edificación simultáneas, en los términos de la citada Ley.

En lo que respecta a los plazos para el cumplimiento de los citados deberes, se remite al contenido del art. 26 de las presentes Normas Urbanísticas.

Con excepción de las parcelas resultantes en la Unidad de Ejecución delimitada, se autoriza la ejecución directa de las presentes Normas Subsidiarias en la totalidad de las parcelas edificables delimitadas, conforme a las condiciones generales de edificación, dominio y uso reguladas por la presente Norma Urbanística Particular.

Se deberá ceder, debidamente urbanizado, el suelo destinado a dominio y uso público conforme a lo regulado en las condiciones de detalle de edificación, dominio y uso establecidas en el plano n.º 3 de la presente Norma Particular, resultando de aplicación en lo que respecta a los plazos lo dispuesto en el art. 26 de las Normas Urbanísticas.

a)  Podrán redactarse proyectos de obras para la mejora de la urbanización de los espacios de dominio público, en coherencia con lo especificado en la documentación gráfica de estas Normas.

b)  Para la unidad de ejecución en la que se incluye el desarrollo residencial previsto, se estará a lo dispuesto en el epígrafe 7. correspondiente de la normativa particular de esta área, y deberá redactarse y tramitarse el correspondiente Proyecto de Urbanización, referido a la totalidad de su ámbito.

AREA AB.I.3 - CEMENTERA REZOLA

Se trata de un territorio ocupado por las instalaciones de la empresa «Cementos Rezola».

Limita con las carreteras GI-631 y N-634, el nudo de confluencia de ambas y al Norte, con el núcleo urbano de Arroa-behera.

Clasificación del suelo: Suelo urbano.

Régimen de intervención: Area urbana de reforma interior.

(Tramitación obligatoria de Plan Especial de Reforma Interior).

2.2.  Calificación global.

Zona AB-I.3: Industrial.

—Condiciones particulares de edificación:

Altura de edificación máxima: 10 m.

Perfil de edificación máximo:

Industrial: PB+I.

Comercial: PB+II.

Aprovechamiento zonal:

Edificabilidad zonal:

*  Excluído el aprovechamiento destinado a usos dotacionales no lucrativos.

—Condiciones particulares de uso:

Suelo destinado a uso mixto Industrial-Comercial; se remite al Plan Especial la regulación pormenorizada de usos.

Red Interurbana.

Desmantelamiento de las actuales instalaciones de la cementera y ejecución de nuevos desarrollos en consonancia con las previsiones del Sector AB.S.I.4- Sansinenea-Erreka.

Industrial con tolerancia de uso comercial y terciario al servicio del área.

Los usos industriales serán de hasta cuarta categoría.

Se podrán albergar usos residenciales complementarios y vinculados al uso predominante del área, en la forma que determine el Plan Especial, al cual se remite la regulación pormenorizada.

La edificación vendrá definida por el Plan Especial de Reforma Interior a elaborar.

A estos efectos, la ordenación contenida en la documentación gráfica de la presente Norma Particular tiene un carácter orientativo y no vinculante, a excepción de la disposición de los espacios libres, ordenados en conexión con el Sector colindante Sansinenea-Erreka.

La ocupación máxima admitida para las parcelas industriales edificables es del 37,40% en relación a la superficie zonal del área.

Para el desarrollo del área será preceptiva la tramitación y aprobación de un Plan Especial de Reforma Interior que contenga las siguientes determinaciones para el conjunto del área:

a)  Definición de alineaciones y rasantes de la nueva edificación, con regulación de sus aprovechamientos.

b)  Solución viaria en coordinación con la ordenación del Area AB.R.1. Alberdi.

c)  Consideración del encauzamiento de la regata que atraviesa el área.

d)  Definición de las condiciones de urbanización del conjunto del área, de acuerdo con las Normas.

e)  Cesión de terrenos a dominio público e implantación de las dotaciones al servicio del Area.

El sistema de actuación vendrá propuesto por el Plan Especial de Reforma Interior, el cual considerará la conveniencia de establecer unidades de ejecución diferenciadas, para las cuales se redactarán los preceptivos proyectos de Compensación o Reparcelación, en su caso.

Se redactará el correspondiente Proyecto de Urbanización para el área, elaborado y tramitado de acuerdo con las previsiones del Plan Especial de Reforma Interior a tramitar.

Quedan declaradas fuera de ordenación todas las edificaciones incompatibles con el desarrollo del área, señaladas en la documentación gráfica.

Serán las señaladas por el Plan Especial de Reforma Interior ajustadas a la vigente legislación.

SECTOR AB.S.I.4. - SANSINENEA-ERREKA

2.1.  Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo: Suelo apto para urbanizar.

—Régimen de intervención: Plan Parcial.

Area de Reparto «I» (Constituye un área de reparto independiente).

2.2.  Calificación global.

Zona AB.S.I.4: Industrial.

—Condiciones particulares de edificación:

Indice de parcela: 52,88%.

Ocupación de parcela:A fijar por el P.P.

Altura de edificación máxima:

Industria adosada: 12 m.

Industria en parcela aislada/Terciario/Comercial (PB+IIPA): 12 m.

—Condiciones particulares de uso:

Suelo destinado principalmente a usos industriales en sus diferentes modalidades de «Industria en parcela aislada» o «Pequeña industria adosada», así como a usos complementarios de Terciario/Oficinas.

Creación de suelo para la implantación industrial a escala comarcal o supracomarcal.

Industrial, comercial y terciario al servicio del sector y las reservas de usos reglamentarias que se deriven de la ordenación del sector al servicio de la implantación industrial. Los usos industriales serán de hasta cuarta categoría.

La edificación vendrá definida por el Plan Parcial a elaborar. Las reservas de suelo para dotaciones procedentes de la ordenación del Plan Parcial deberán situarse básicamente en proximidad del área urbana actual.

Para la edificación sobre este Sector será preceptiva la aprobación definitiva de un Plan Parcial que respetará las directrices que a continuación se especifican:

Deberán encauzarse o regularse la regata Arroa-Erreka y la que discurre paralelamente a la carretera CN-634 al Oeste del Sector. Podrá modificarse el actual trazado si la ordenación del ámbito lo requiere. Las regatas quedarán en general descubiertas, de modo que pueda controlarse la calidad de sus aguas. Deberá cuidarse el diseño de la sección del encauzamiento en ambas regatas, de modo que resulten prominentes de la urbanización.

La nueva edificación guardará una distancia mínima de 18 metros por referencia a la N-634 y C-631 y las reglamentadas en las vías de acceso de la Autopista B-B.

La ordenación que se contempla en la documentación gráfica es orientativa, sin carácter vinculante, debiendo ser definida por el Planeamiento Parcial.

La Ordenación del Plan contemplará el sistema de accesos viarios a los caseríos del entorno situados al Sur del ámbito.

El sistema de actuación vendrá propuesto por el Plan Parcial, el cual considerará la conveniencia de establecer unidades de ejecución diferenciadas.

Se redactará el preceptivo Proyecto de Reparcelación o, en su caso, Compensación.

El Plan propondrá las etapas que considere oportunas para el desarrollo del Sector.

Se redactará el correspondiente Proyecto de Urbanización para el Sector, elaborado y tramitado de acuerdo con las previsiones establecidas al efecto por la vigente legislación en materia de Suelo.

La altura de las edificaciones vendrá determinada por el Plan Parcial, con las limitaciones señaladas en las condiciones particulares.

El Plan Parcial declarará fuera de ordenación todas las edificaciones incompatibles con el desarrollo del Sector.

Serán señaladas por el Plan Parcial. En cualquier caso la propiedad cederá obligatoria y gratuitamente a dominio público, los terrenos destinados a viales, espacios libres y demás dotaciones exigidas por la legislación urbanística vigente.